Der Traum von den eigenen Wänden wird von immer mehr Bundesbürgern über eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital verwirklicht.

Diese Art der Vollfinanzierung einer Immobilie wird nicht von allen Kreditinstituten angeboten. Es gibt jedoch auch Finanzierungsinstitute, die sogar die Erwerbsnebenkosten, von der Maklercourtage bis zur Grundbuchgebühr mitfinanzieren. Andere finanzieren nur maximal 60 % der Bausumme; welche Tilgungsvarianten und Konditionen zur Verfügung stehen, muss in einem individuellen Gespräch geklärt werden.

Der Hauskauf ohne Eigenkapital, die so genannte Vollfinanzierung für den Hausbau oder zur Hausfinanzierung wird in Deutschland immer mehr zu einem gefragten Finanzierungsmodell. Der größte Vorteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital liegt darin, dass der Bauherr oder Erwerber seine Liquidität erhält und sich trotzdem seinen Traum vom Eigenheim verwirklichen kann.

Bekannt sind Finanzierungen von 60 % bis hin zu 110 %, wenn die Erwerbsnebenkosten mit finanziert werden sollen. Als 100 % Finanzierung gilt im allgemeinen die Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Das hat natürlich direkte Wirkung auf die Höhe der monatlich zu erbringenden Kreditraten.

Es bleibt festzuhalten, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital deutlich teurer ist und im allgemeinen wesentlich schlechtere Konditionen für den Bauherrn mit sich bringt

Es können sich unter Verwendung dieser Finanzierungsvariante auch Bauherren mit keinem oder nur geringem Eigenkapital eine Immobilie anschaffen. Dies bringt natürlich einige Gefahren mit sich. Grundsätzlich ist an der Vollfinanzierung nichts auszusetzen, dennoch wird dringend davon abgeraten, eine Immobilie zu finanzieren, wenn keinerlei Rücklagen vorhanden sind. Das Kreditausfallrisiko steigt überproportional.

Unvorhergesehene Finanzprobleme, plötzliche Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder auch nur unvorhergesehene größere Ausgaben werden schnell zu einem komplexen Problem, das nicht so einfach aus der Welt zu schaffen ist. Eigentum muss gepflegt und in Stand gehalten werden, es müssen immer finanzielle Reserven gehalten werden, damit kleinere Schäden oder Schönheitsreparaturen an der Immobilie bezahlt werden können.

Kommen dann unvorhergesehene Ausgaben daher, wie z.B. das Auto kaputt oder die Waschmaschine, stehen schnell ernsthafte Probleme ins Haus. Wenn man bereits eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeschlosssen hat ist es auch nicht mehr so einfach, sich schnell einmal einen Barkredit für derartige Anschaffungen zu besorgen. Ob also die Eigenheimfinanzierung mit oder ohne Eigenkapital durchgeführt werden soll muss vor der Entscheidung genau überlegt worden sein.

Deshalb ist auch immer ein Vergleich der für diese Finanzierungsweise in Frage kommenden Geldinstitute notwendig. Der Immobilienkäufer sollte sich für die Besorgung der Immobilienfinanzierung ausreichend Zeit nehmen und die unterschiedlichen Angebote und Alternativen genauestens berechnen. Grundsätzlich muss eine umfangreiche Vergleichsrechnung angestellt werden. Auch über alternative Tilgungsformen oder Eigenkapital ersetzende Anlageformen sollte man nachdenken.

Auf die Frage was und wie viel kann ohne Eigenkapital finanziert werden, gibt es unterschiedliche individuelle Antworten. Grundsätzlich können eigengenutzte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit oder ohne Einliegerwohnung und Kapitalanlageobjekte finanziert werden. Eigenkapitalfreie Baufinanzierungen sind für Kaufpreis- und Neubaufinanzierung oder auch Umschuldungen möglich.

Vom Wert des zu beleihenden Objektes ist die Finanzierungshöhe abhängig, genauso von der Frage, ob die anfallenden Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden können. Daneben gibt es noch die Frage, welche Tilgungsvarianten bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich sind.

Finanzierung als Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Ratenzahlung über den festgelegten Zeitrahmen hin gleich, solange der Zinssatz sich nicht verändert. Da jedoch niemand genau weiss, wie lange der Marktzins gleich bleibt muss man die Finanzierung auf jeden Fall über einen längeren Zeitraum hin abschliessen. Das erhöht zwar den effektiven Jahreszins, jedoch hat man Planungssicherheit bezüglich der zu bezahlenden Darlehensraten. Üblich sind Finanzierungszeiträume zwischen 5 und 15 Jahren.

Innerhalb der Laufzeit verschieben sich die Anteile Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil nimmt stetig zu, bei gleichzeitig fallendem Zinsanteil. Mit allen gängigen Computer-Finanzprogrammen kann man sich einen Zahlungsplan erstellen, der dieses Verhälnis genau darstellt.

Finanzierung als Festdarlehen

Und es gibt das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung. Monatlich werden nur die Zinsen in Form einer gleich bleibenden Rate bezahlt, der Tilgungsanteil wird z.B. in eine Lebensversicherung eingezahlt und am Ende der Darlehenslaufzeit durch deren Auszahlung die Tilgung geleistet. Diese Lebensversicherung dient gleichzeitig als Sicherheit für das Geldinstitut.

Wichtige Punkte die bei der Finanzierung bedacht werden müssen

Am wichtigsten ist, dass die Immobilienfinanzierung der Lebensplanung entspricht. Nicht jeder will bis zum 80 ten Lebensjahr arbeiten, oder ab Rentenbeginn sein Anwesen verkaufen, weil die monatlichen Raten nicht mehr bezahlbar sind. Man sollte in seine Planung auf jeden Fall miteinbeziehen, dass manche Banken eine Immobilie sehr schnell zwangsversteigern, wenn die monatliche Hypothekenrate nicht beglichen wird.

Die grausame Wahrheit ist, dass bei einer Zwangsversteigerung nur in den seltensten Fällen der Marktwert der Immobilie erreicht wird. Der Erlös einer derartigen Veräusserung tendiert eher zur Hälfte des vom Gericht festgelegten Wertes. Dies muss vor der Vertragsunterzeichnung unbedingt ins Kalkül gezogen werden. Der Traum vom Eigenheim und einer Finanzierung ohne Eigenkapital sollte nur dann verwirklicht werden, wenn alles berücksichtigt wurde und auch die Rahmenbedingungen passen.

Man sollte keinesfalls versäumen, die Finanzierung über geeignete Versicherungsprodukte abzusichern. Es gibt von der Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsversicherung bis hin zur Kreditausfallversicherung eine ganze Reihe Finanzprodukte die eine Finanzierung ohne Eigenkapital auch in schwierigen Zeiten erleichtern und nicht gleich die ganze Familie in den Ruin treiben, wenn die Zahlungen für das Darlehen nicht mehr geleistet werden können.